No hay dos sin tres. Y si no que se lo digan al sector de la construcción e inmobiliario. Primero fue la pandemia por COVID-19 y sus consecuencias, con una subida de los costes energéticos, de las materias primas y del transporte que parece no tener fin. Después, se produjo la escasez de suministros, provocando retrasos en obras cuya fecha de finalización se ha demorado hasta límites nunca vistos. Y, por si fuera poco, se ha constatado una falta de mano de obra cualificada que dilata los proyectos y que incluso pone en riesgo que se lleven a cabo.
El resultado de sumar estas variables da lugar a amenazas de quiebra de empresas por insolvencia, desistimientos de contratos, obras paralizadas, y, sobre todo, a una descompensación entre el importe pactado por contrato y el que finalmente supone el proyecto. El dilema es: ¿Quién debe asumir este sobrecoste? La respuesta varía si se trata de contratos de obras públicos o privados.
Compensaciones por quebranto económico en Contratos Públicos
El Gobierno de España, por medio del Real Decreto-Ley 3/2022, de medidas excepcionales en materia de revisión de precios en los contratos públicos de obras, legisla que la revisión de precios está condicionada a que el incremento de precios de los materiales haya tenido un impacto directo en la economía del contrato durante 2021, o lo que es lo mismo, cuando el aumento exceda el 5% y dejando claro que la revisión no podrá superar en ningún caso el 20% de adjudicación el contrato.
Pero a esto se suman los siguientes requisitos:
- El impacto directo se refiere al incremento de materiales siderúrgicos, bituminosos, aluminio o cobre.
- El ámbito de aplicación incluye tanto a los contratos públicos administrativos como a los privados, siempre que hayan sido adjudicados por cualquiera de las entidades que forman parte del sector público estatal.
- El órgano de contratación será quien apruebe la revisión de precios, previa solicitud del contratista, quien la debe presentar en el plazo de dos meses desde la entrada en vigor del RDL, o bien desde la publicación de los índices mensuales de precios, relativos al último trimestre del 2021, si esta fuera posterior.
Una vez comprobada la documentación, el órgano de contratación dictará una propuesta en la que se indique si procede o no la revisión de precios y, en caso afirmativo, la fórmula aplicable al contrato, otorgando al contratista un plazo de 10 días para alegaciones. Cumplido el trámite de alegaciones, la cuantía aprobada se aplicará a la certificación final de la obra y el contratista que recibe la cantidad deberá abonar al subcontratista su parte correspondiente en función de la parte subcontratada.
Compensaciones por quebranto económico en Contratos Privados
En lo privado, esta situación es más enrevesada porque el desajuste entre los precios del momento de la oferta y la realización del proyecto supone el incumplimiento de lo recogido en los contratos y, en muchos de los casos, y la resolución de los mismos.
Hay que partir de la base de que los presupuestos y contratos privados deben quedar validados, no solo pactados, especialmente en situaciones como las de este mercado en las que los precios de los materiales y los costes varían de un día para otro.
Por eso, desde RBH Global abogamos por que se aplique la cláusula rebus sic stantibus, que permite revisar las obligaciones de un contrato por circunstancias sobrevenidas que rompen el equilibrio económico del contrato e impide a una de las partes su cumplimiento. De esa forma, es posible llegar a un acuerdo que permita o bien la finalización del proyecto o su resolución legal.
Desde SEOPAN, la Asociación de Empresas Constructoras y Concesionarias de Infraestructuras, se postula como solución la actualización de precios aplicando un porcentaje lineal de aumento, con el fin de ajustar los precios vigentes en el mercado a los del momento del contrato o la licitación. De esta forma, se preverían una situación de descompensación que lejos de ser esporádica, es la tónica habitual de este sector que ha sido y es aún uno de los motores de la economía nacional.